TEN Beeld Bril 2024_website 832x312px

Kwaliteitsborging in de bouw: wat u moet weten over de Wkb

Bouwrecht / Vastgoedrecht

Kwaliteitsborging in de bouw: wat u moet weten over de Wkb

Sinds 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) van kracht. Deze wet verandert de regels en procedures voor het bouwen van woningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen. Wat betekent dit voor opdrachtgevers en aannemers? In dit artikel leggen we uit hoe het systeem werkt en geven we praktische tips om ervoor te zorgen dat uw bouwproject aan alle eisen voldoet.

Het doel van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

De Wkb heeft als hoofddoel de bouwkwaliteit te verbeteren en bouwfouten te verminderen. De wet versterkt de positie van particuliere opdrachtgevers en consumenten door meer verantwoordelijkheid bij aannemers te leggen. Daarnaast streeft de Wkb naar een algemene kwaliteitsverbetering in de bouwsector en het terugdringen van faalkosten.

Hoe werkt het systeem van kwaliteitsborging?

Met de Wkb verandert het toezicht op de bouwkwaliteit. De gemeente voert niet langer een preventieve toets uit; in plaats daarvan houden onafhankelijke kwaliteitsborgers toezicht op de naleving van bouwtechnische voorschriften, zowel tijdens de ontwerpfase als de uitvoering.

De focus verschuift van vergunningplicht naar meldingsplicht voor technisch bouwen. Dit betekent dat er geen omgevingsvergunning meer nodig is voor technische bouwactiviteiten, maar dat een melding bij de gemeente volstaat.

Let op: vergunningcheck omgevingsplan blijft noodzakelijk!

De verschuiving van vergunningplicht naar meldingsplicht voor technische bouwactiviteiten verandert niets aan de vergunningseisen van het omgevingsplan. Het is daarom belangrijk om te controleren of uw bouwproject binnen de regels van het omgevingsplan valt en of er een omgevingsplanvergunning nodig is.

Meer weten over omgevingsplanactiviteiten en hoe u een vergunning aanvraagt? Lees ons uitgebreide artikel over de omgevingsplanactiviteit.

De kwaliteitsborger is niet verantwoordelijk voor het bouwveiligheidsplan

Met de invoering van de Omgevingswet is een veiligheidsplan voor bouw- en sloopwerkzaamheden verplicht. Het is echter belangrijk te weten dat de kwaliteitsborger niet optreedt als veiligheidscoördinator en niet verantwoordelijk is voor het aanleveren van de benodigde veiligheidsinformatie.

Voor welke projecten geldt de Wkb?

Het nieuwe systeem met meldingsplicht geldt nu alleen voor projecten in de laagste risicoklasse (gevolgklasse 1), zoals grondgebonden woningen en bedrijfsgebouwen tot maximaal 2 verdiepingen. Voor de bouw van een standaardwoning moet dus een kwaliteitsborger worden ingeschakeld, zelfs als het om een hele woonwijk gaat.

Hoewel de Wkb nu alleen geldt voor projecten in gevolgklasse 1, is er een brede evaluatie van het systeem gepland voor uiterlijk 2027. Deze evaluatie zal bepalen of de Wkb kan worden uitgebreid naar complexere projecten in hogere risicoklassen, zoals onderwijsgebouwen (gevolgklasse 2) en ziekenhuizen (gevolgklasse 3).

Verbouwingen

Verbouwingen vallen nu nog niet onder het nieuwe kwaliteitssysteem. Uiterlijk 1 januari 2025 wordt besloten of verbouwingen per 1 juli 2025 onder dit systeem gaan vallen. Tot die tijd blijft het oude vergunningstelsel van kracht en is een kwaliteitsborger bij verbouwingen niet nodig.

Bouwprojecten voor 1 januari 2024

Nieuwe bouwprojecten binnen gevolgklasse 1 vallen direct onder het nieuwe systeem. Voor vergunningen die vóór 1 januari 2024 zijn aangevraagd, blijft het oude stelsel echter van kracht. Lopende bezwaar- en beroepsprocedures van vóór deze datum vallen ook buiten de Wkb.

Het proces van kwaliteitsborging in 6 stappen

Het nieuwe systeem van kwaliteitsborging bouw bestaat uit 6 stappen:

  1. Selecteren van een kwaliteitsborger: De initiatiefnemer selecteert een kwaliteitsborger uit een openbaar register dat wordt beheerd door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw. Samen bepalen zij de gevolgklasse van het project en kiezen zij een passend instrument voor kwaliteitsborging.
  2. Opstellen van een borgingsplan: De kwaliteitsborger stelt een borgingsplan op waarin wordt vastgelegd hoe de bouwrisico’s worden beheerd om te voldoen aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en eventuele maatwerkregels uit het omgevingsplan.
  3. Indienen van een bouwmelding: Minimaal vier weken voor de start van de bouw moet bij de gemeente een bouwmelding worden ingediend. Deze melding bevat informatie over de kwaliteitsborger, een beschrijving van de bouwactiviteit, en het borgingsplan.
  4. Toezicht tijdens de bouw: De kwaliteitsborger houdt tijdens de bouw toezicht en informeert de betrokken partijen over eventuele afwijkingen van de bouwregels. Bij ernstige problemen wordt ook de gemeente ingelicht.
  5. Afgifte van een verklaring: Na afronding van het project geeft de kwaliteitsborger een verklaring af dat het bouwwerk voldoet aan alle relevante regelgeving.
  6. Gereedmelding bij de gemeente: De initiatiefnemer meldt het voltooide project bij de gemeente aan, waarbij de verklaring van de kwaliteitsborger wordt ingediend. Het gebouw mag vervolgens 2 weken na de gereedmelding in gebruik worden genomen.

Wat betekent de Wkb voor aannemers?

Het nieuwe systeem van kwaliteitsborging in de bouw brengt grote veranderingen voor aannemers:

  • Aansprakelijkheid na oplevering: Aannemers zijn verantwoordelijk voor het herstellen van gebreken, zelfs als deze zichtbaar waren bij oplevering. De aannemer moet bewijzen dat het probleem niet zijn schuld is om onder deze aansprakelijkheid uit te komen.Tip voor de aannemer: houd gedurende de bouw een uitgebreid dossier bij met o.a. bouwverslagen en foto’s van de voortgang van het werk.
  • Financiële waarschuwingsplicht: Aannemers moeten opdrachtgevers informeren over verzekeringen tegen faillissement en bouwrisico’s.
  • Verzwaarde waarschuwingsplicht: Aannemers moeten op tijd en duidelijk waarschuwen voor mogelijke risico’s of fouten in het project.
  • Opschortingsrecht van de opdrachtgever: Opdrachtgevers kunnen 5% van de aanneemsom bij een notaris in depot plaatsen, wat pas vrijkomt na goedkeuring van het werk.
  • Opleverdossier: Bij oplevering moet een dossier worden overhandigd dat laat zien hoe de aannemingsovereenkomst is nagekomen en welke werkzaamheden zijn uitgevoerd.

Deze regels gelden voor alle projecten met een aannemingsovereenkomst, ook als ze niet onder het nieuwe kwaliteitsborgingssysteem vallen. Aannemers moeten dus goed documenteren, en voldoen aan de strengere eisen om problemen tijdens en na de bouw te voorkomen.

Wat moet de opdrachtgever doen?

Opdrachtgevers en initiatiefnemers moeten aan de regels van de Wkb voldoen. Dit betekent het volgende:

  1. De opdrachtgever moet controleren of het project valt onder gevolgklasse 1. Ook moet worden gecheckt of een vergunning voor de omgevingsplanactiviteit nodig is.
  2. Valt het project in gevolgklasse 1? Dan moet de initiatiefnemer een kwaliteitsborger aanstellen die een gedetailleerd borgingsplan opstelt.
  3. De initiatiefnemer doet uiterlijk 4 weken voor de start van de bouw een bouwmelding bij de gemeente. Daarvoor is het borgingsplan vereist.
  4. De initiatiefnemer doet de gereedmelding bij de gemeente (inclusief de verklaring van de kwaliteitsborger). Na 2 weken kan het bouwwerk in gebruik worden genomen.

Aanpassen aan de Wkb

Sinds de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) zijn zowel opdrachtgevers als aannemers geconfronteerd met nieuwe eisen en verantwoordelijkheden. Opdrachtgevers moeten ervoor zorgen dat ze aan de regels blijven voldoen, terwijl aannemers zich moeten blijven aanpassen aan de strengere eisen en verhoogde aansprakelijkheid. Bij TEN Advocaten begrijpen we de uitdagingen die deze wet met zich meebrengt. Ons deskundige team staat klaar om u te ondersteunen. Neem gerust contact op met Matthijs Gorgels voor meer informatie. We helpen u graag verder.

Geschreven door

Matthijs Gorgels

advocaat 
ondernemingsrecht, vastgoedrecht

matthijs gorgels