Kwaliteitsborging in de bouw

Vanaf 1 januari 2024 geldt de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Deze wet brengt belangrijke nieuwe regels en procedures mee voor de bouw van woningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen. Wij leggen uit hoe dit systeem werkt en hoe u ervoor zorgt dat u aan de nieuwe regels voldoet.

Wat is kwaliteitsborging in de bouw?

Kwaliteitsborging in de bouw heeft betrekking op het bewaken van de bouwkwaliteit en (daarmee dus ook op) het voorkomen van bouwfouten en gebreken. Om de bouwkwaliteit te verbeteren, is per 1 januari 2024 de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) ingevoerd. Deze wet introduceert een nieuw stelsel van kwaliteitsborging en legt meer verantwoordelijkheden bij aannemers neer.

Het nieuwe systeem van kwaliteitsborging uitgelegd

Met de Wkb wordt de preventieve toets van de gemeente vervangen voor een toets door een onafhankelijke kwaliteitsborger. Deze kwaliteitsborgers houden toezicht op de naleving van alle technische regels en normen, zowel in de ontwerpfase als tijdens de bouw zelf.

Technische bouwactiviteit: van vergunningplicht naar meldingsplicht

Door het nieuwe systeem van kwaliteitsborging verschuift de focus van vergunningplichtig naar meldingsplichtig voor technisch bouwen. Uitgangspunt is dus dat er voor de technische bouwactiviteit geen omgevingsvergunning is vereist, maar dat in plaats daarvan een melding moet worden gedaan bij de gemeente.

Voor welke projecten geldt de meldingsplicht?

Op dit moment geldt het nieuwe systeem met de meldingsplicht alleen voor projecten binnen de laagste risicoklasse (gevolgklasse 1). Hieronder vallen bijvoorbeeld grondgebonden woningen en bedrijfsgebouwen met maximaal 2 verdiepingen. Dit betekent dat voor de bouw van een standaardwoning een kwaliteitsborger moet worden ingeschakeld. Dit geldt ook als het gaat om een project waarbij een hele woonwijk wordt gebouwd.

Het nieuwe systeem geldt nog niet voor verbouwingen

Verbouwingen vallen momenteel nog niet onder het nieuwe borgingssysteem. Uiterlijk op 1 juli 2024 wordt besloten of het verantwoord is om verbouwingen per 1 januari 2025 onder het nieuwe borgingssysteem te laten vallen. Tot die tijd blijft voor verbouwingen dus het oude (vergunnings)stelsel gelden en hoeft er dus geen kwaliteitsborger ingeschakeld te worden.

Hogere risicoklassen blijven (nu nog) vergunningplichtig

Een brede evaluatie van het kwaliteitsborgingssysteem is gepland voor uiterlijk 2027. Na deze evaluatie wordt bekeken of de toepassing van de Wkb uitgebreid kan worden naar meer complexe projecten in de hogere risicoklassen, zoals onderwijsgebouwen (gevolgklasse 2) en ziekenhuizen (gevolgklasse 3).

Bouwprojecten voor 1 januari 2024

Nieuwe bouwprojecten (binnen gevolgklasse 1) vallen direct onder het nieuwe systeem. Voor vergunningen die voor 1 januari 2024 zijn aangevraagd, blijft echter het oude stelsel gelden. Bezwaar- en beroepsprocedures die voor deze datum liepen, zijn dus uitgezonderd van de Wkb.

Doe altijd een vergunningcheck voor de omgevingsplanactiviteit

De verschuiving van een vergunningplicht naar de meldingsplicht voor de technische bouwactiviteit, staat los van de vergunningseisen die het omgevingsplan stelt. Controleer daarom altijd (ook) het omgevingsplan. In ons artikel over de omgevingsplanactiviteit bouwen ontdekt u of u een omgevingsplanvergunning nodig heeft en (zo ja) welke stappen u daarvoor moet zetten.

Kwaliteitsborging in 6 stappen

Het nieuwe systeem van kwaliteitsborging bouw bestaat uit de volgende stappen:

Stap 1. Een kwaliteitsborger selecteren

De initiatiefnemer selecteert een kwaliteitsborger uit een openbaar register dat wordt beheerd door de Toetsingsorganisatie Kwaliteitsborging. Samen bepalen ze de gevolgklasse en kiezen een beoordelingssystematiek.

Stap 2. Opstellen van een borgingsplan

De kwaliteitsborger stelt een borgingsplan op. Hierin wordt aangegeven hoe de bestaande bouwrisico’s kunnen worden geborgd om te voldoen aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en eventuele maatwerkregels uit het omgevingsplan.

Stap 3. Het doen van een bouwmelding

Minimaal 4 weken voor de start van de bouw moet een bouwmelding bij de gemeente worden ingediend, inclusief informatie over de kwaliteitsborger, een beschrijving van de bouwactiviteit en het borgingsplan.

Stap 4. Toezicht tijdens bouw

De kwaliteitsborger houdt toezicht tijdens de bouw en houdt de betrokken partijen op de hoogte van eventuele afwijkingen van de bouwregels. Bij problemen wordt ook de gemeente ingelicht.

Stap 5. Afgifte van verklaring

Na een succesvol project geeft de kwaliteitsborger een verklaring af dat het bouwwerk aan de regelgeving voldoet.

Stap 6. Gereedmelding

De initiatiefnemer meldt het voltooide project bij de gemeente. Hierbij is de verklaring van de kwaliteitsborger vereist. Het gebouw mag vervolgens 2 weken nadat de gereedmelding is gedaan, in gebruik worden genomen.

Concrete actiepunten voor de opdrachtgever

Opdrachtgevers en initiatiefnemers moeten ervoor zorgen dat ze voldoen aan de nieuwe regels van de Wkb. Dat betekent onder andere het volgende:

1. De opdrachtgever moet controleren of het project valt onder gevolgklasse 1. Daarnaast moet worden gecheckt of het omgevingsplan een vergunning vereist.
2. Valt het project binnen gevolgklasse 1? Dan moet de initiatiefnemer een kwaliteitsborger aanstellen die een gedetailleerd borgingsplan opstelt.
3. De initiatiefnemer doet uiterlijk 4 weken voor de start van de bouw een bouwmelding bij de gemeente. Daarvoor is het borgingsplan vereist.
4. De initiatiefnemer doet de gereedmelding bij de gemeente (inclusief de verklaring van de kwaliteitsborger). Na 2 weken kan het bouwwerk in gebruik worden genomen.

De kwaliteitsborger is niet verantwoordelijk voor het bouwveiligheidsplan

Vanaf de invoering van de Omgevingswet is een veiligheidsplan voor bouw- en sloopwerkzaamheden verplicht. Belangrijk daarbij is dat de kwaliteitsborger niet de rol van veiligheidscoördinator kan vervullen en bovendien niet verantwoordelijk is voor de aanlevering van de benodigde veiligheidsinformatie.

Gevolgen voor aannemers door aangescherpte regelgeving

Het nieuwe systeem van kwaliteitsborging bouw heeft ook grote gevolgen voor bouwbedrijven. Niet alleen krijgen aannemers tijdens de uitvoering te maken met de aangestelde kwaliteitsborger, maar er wordt méér van de aannemer verwacht:

• Aansprakelijkheid na oplevering: aannemers zijn verantwoordelijk voor het herstellen van gebreken in hun werk. Ook als deze gebreken tijdens de oplevering zichtbaar waren voor de opdrachtgever. De aannemer moet vervolgens bewijzen dat het gebrek hem niet toe te rekenen valt om onder aansprakelijkheid uit te komen. Tip voor de aannemer: houd gedurende de bouw een uitgebreid dossier bij met o.a. bouwverslagen en foto’s van de voortgang van het werk.
• Financiële informatieplicht: aannemers moeten opdrachtgevers informeren over hun verzekeringen tegen faillissement en bouwrisico’s.
• Waarschuwingsplicht: voor de aannemer geldt een zwaardere, ondubbelzinnige waarschuwingsplicht jegens de opdrachtgever.
• Opschortingsrecht: opdrachtgevers kunnen 5% van de aanneemsom bij een notaris parkeren, die pas wordt vrijgegeven na goedkeuring van de opdrachtgever.
• Opleverdossier: de aannemer moet aan consumenten een opleverdossier overhandigen dat inzichtelijk maakt hoe de aannemingsovereenkomst is nagekomen.

Let op. Deze verplichtingen gelden voor alle activiteiten waarvoor een aannemingsovereenkomst is gesloten. Dus ook voor projecten waarvoor het systeem kwaliteitsborging bouw niet geldt.

Aanpassen aan de Wkb

In het licht van de ingrijpende veranderingen door de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), staan zowel opdrachtgevers als aannemers voor nieuwe uitdagingen en kansen. Opdrachtgevers moeten proactief zorgen voor naleving van deze regelgeving, terwijl aannemers zich moeten voorbereiden op een toegenomen aansprakelijkheid en striktere eisen. Bij TEN Advocaten begrijpen we deze uitdagingen en staan we met ons deskundige team klaar om u hierbij te ondersteunen. U kunt desgewenst contact opnemen met Matthijs Gorgels.