TEN Beeld Bril 2024_website 832x312px

Kwaliteitsborging in de bouw: dit verandert er in 2024 voor de bouwsector

Bouwrecht / Vastgoedrecht

Kwaliteitsborging in de bouw: dit verandert er in 2024 voor de bouwsector

Op 1 januari 2024 is, samen met de Omgevingswet, de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking getreden. Deze wet brengt belangrijke nieuwe regels en procedures mee voor de bouw van woningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen. In dit artikel verkennen we de belangrijkste veranderingen en lichten we toe wat dit betekent voor alle partijen die bij bouwprojecten zijn betrokken.

Wat is kwaliteitsborging in de bouw?

Onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) houdt kwaliteitsborging in dat private, onafhankelijke kwaliteitsborgers toezien op de naleving van wettelijke technische eisen gedurende het hele bouwproces, van ontwerp tot uitvoering op de bouwplaats. De aannemer draagt binnen dit systeem ook na de oplevering van het bouwproject in principe de verantwoordelijkheid voor gebreken.

De aanpak van het bouwtoezicht verandert met de Wkb

Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) per 1 januari 2024, verandert de aanpak van bouwtoezicht in Nederland aanzienlijk.

Herschikking van bouwcategorieën onder de Wkb

Het nieuwe systeem onderscheidt 3 hoofdcategorieën van bouwactiviteiten:

  • Vergunningsplichtig
  • Meldingsplichtig
  • Vergunnings- en meldingsvrij.

Elk van deze categorieën vereist naleving van de technische voorschriften uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Het Bbl vervangt het oude Bouwbesluit met de inwerkingtreding van de Omgevingswet.

Van vergunnings- naar meldplicht met nieuwe kwaliteitsborging

Dit stelsel verschuift de focus van vergunningplicht naar meldplicht voor technische bouwactiviteiten, wat betekent dat de gemeente niet langer vooraf toetst aan de bouweisen. In plaats daarvan ontstaat er een meldplicht voor veel bouwprojecten die wordt gekoppeld aan een nieuw systeem van kwaliteitsborging.

De meldplicht geldt voor projecten binnen gevolgklasse 1

Vanaf januari 2024 geldt de meldplicht voor projecten die vallen binnen gevolgklasse 1. Hieronder vallen bijvoorbeeld grondgebonden woningen en bedrijfsgebouwen met maximaal 2 verdiepingen. Dit betekent dus dat de bouw van een standaardwoning meldplichtig is, ook als het gaat om een project waarbij een hele woonwijk wordt gebouwd. Voor alle bouwprojecten die in gevolgklasse 1 vallen, geldt dus het nieuwe systeem van kwaliteitsborging.

Nieuwe bouwprojecten vallen direct onder dit nieuwe systeem. Voor vergunningen die voor 1 januari 2024 zijn aangevraagd, blijft het oude stelsel gelden. Lopende bezwaar- en beroepsprocedures zijn uitgezonderd van de Wkb.

Uitbreiding van de meldplicht

Verbouwprojecten vallen momenteel nog niet onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), maar dit zal naar verwachting in 2025 veranderen. Een brede evaluatie van het kwaliteitsborgingssysteem is gepland voor uiterlijk 2027. Na deze evaluatie wordt besloten of de toepassing van de Wkb uitgebreid kan worden naar meer complexe projecten in gevolgklassen 2 en 3.

Let op: doe altijd een vergunningcheck voor de omgevingsplanactiviteit
Houd er rekening mee dat de verschuiving van een vergunnings- naar een meldplicht voor de technische bouwkwaliteit, losstaat van de vergunningsvereisten voor omgevingsplanactiviteiten. Het blijft dus cruciaal om te controleren of het omgevingsplan een vergunning vereist voor een specifiek bouwproject. Hierbij wordt gekeken naar de impact van een project op de fysieke leefomgeving.

Hoe ziet het nieuwe systeem van kwaliteitsborging eruit?

Het nieuwe systeem van kwaliteitsborging bouw bestaat uit de volgende onderdelen/ stappen:

  1. Kwaliteitsborger
    De initiatiefnemer selecteert een kwaliteitsborger uit een openbaar register dat wordt beheerd door de Toetsingsorganisatie Kwaliteitsborging. Samen bepalen ze de gevolgklasse en kiezen een beoordelingssystematiek.
  2. Borgingsplan
    De kwaliteitsborger stelt een borgingsplan op. Hierin wordt aangegeven hoe de bestaande bouwrisico’s kunnen worden geborgd om te voldoen aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en eventuele maatwerkregels uit het omgevingsplan.
  3. Bouwmelding
    Minimaal 4 weken voor de start van de bouw moet een bouwmelding bij de gemeente worden ingediend, inclusief informatie over de kwaliteitsborger, een beschrijving van de bouwactiviteit en het borgingsplan.
  4. Toezicht tijdens bouw
    De kwaliteitsborger houdt toezicht tijdens de bouw en houdt de betrokken partijen op de hoogte van eventuele afwijkingen van de bouwregels. Bij problemen wordt ook de gemeente ingelicht.
  5. Afgifte van verklaring
    Na een succesvol project geeft de kwaliteitsborger een verklaring af dat het bouwwerk aan de regelgeving voldoet.
  6. Gereedmelding
    De initiatiefnemer meldt het voltooide project bij de gemeente. Hierbij is de verklaring van de kwaliteitsborger vereist. Het gebouw mag vervolgens 2 weken nadat de gereedmelding is gedaan, in gebruik worden genomen.

De kwaliteitsborger is niet verantwoordelijk voor het bouwveiligheidsplan

Met de invoering van de Omgevingswet wordt een veiligheidsplan voor bouw- en sloopwerkzaamheden verplicht. Belangrijk is daarbij dat de kwaliteitsborger niet de rol van veiligheidscoördinator kan vervullen en bovendien niet verantwoordelijk is voor de aanlevering van de benodigde veiligheidsinformatie.

Concrete actiepunten voor de opdrachtgever

Opdrachtgevers en initiatiefnemers moeten ervoor zorgen dat ze voldoen aan de nieuwe regels van de Wkb. Dat betekent onder andere het volgende:

  1. De opdrachtgever moet controleren of het project valt onder gevolgklasse 1. Daarnaast moet worden gecheckt of het omgevingsplan een vergunning vereist.
  2. Valt het project binnen gevolgklasse 1? Dan moet de initiatiefnemer een kwaliteitsborger aanstellen die een gedetailleerd borgingsplan opstelt.
  3. De initiatiefnemer doet uiterlijk 4 weken voor de start van de bouw een bouwmelding bij de gemeente. Daarvoor is het borgingsplan vereist.
  4. De initiatiefnemer doet de gereedmelding bij de gemeente (inclusief de verklaring van de kwaliteitsborger). Na 2 weken kan het bouwwerk in gebruik worden genomen.

Gevolgen voor aannemers door aangescherpte regelgeving

Het nieuwe systeem van kwaliteitsborging bouw heeft ook grote gevolgen voor bouwbedrijven. Niet alleen krijgen aannemers tijdens de uitvoering te maken met de aangestelde kwaliteitsborger, maar er wordt méér van de aannemer verwacht:

  • Aansprakelijkheid na oplevering: aannemers zijn verantwoordelijk voor het herstellen van gebreken in hun werk. Ook als deze gebreken tijdens de oplevering zichtbaar waren voor de opdrachtgever. De aannemer moet vervolgens bewijzen dat het gebrek hem niet toe te rekenen valt om onder aansprakelijkheid uit te komen. Tip voor de aannemer: houd gedurende de bouw een uitgebreid dossier bij met o.a. bouwverslagen en foto’s van de voortgang van het werk.
  • Financiële informatieplicht: aannemers moeten opdrachtgevers informeren over hun verzekeringen tegen faillissement en bouwrisico’s.
  • Waarschuwingsplicht: voor de aannemer geldt een zwaardere, ondubbelzinnige waarschuwingsplicht jegens de opdrachtgever.
  • Opschortingsrecht: opdrachtgevers kunnen 5% van de aanneemsom bij een notaris parkeren, die pas wordt vrijgegeven na goedkeuring van de opdrachtgever.
  • Opleverdossier: de aannemer moet aan consumenten een opleverdossier overhandigen dat inzichtelijk maakt hoe de aannemingsovereenkomst is nagekomen.

Let op. Deze verplichtingen gelden voor alle activiteiten waarvoor een aannemingsovereenkomst is gesloten. Dus ook voor projecten waarvoor het systeem kwaliteitsborging bouw niet geldt.

Aanpassen aan de Wkb

In het licht van de ingrijpende veranderingen door de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), staan zowel opdrachtgevers als aannemers voor nieuwe uitdagingen en kansen. Opdrachtgevers moeten proactief zorgen voor naleving van deze regelgeving, terwijl aannemers zich moeten voorbereiden op een toegenomen aansprakelijkheid en striktere eisen. Bij TEN Advocaten begrijpen we deze uitdagingen en staan we met ons deskundige team klaar om u hierbij te ondersteunen. U kunt desgewenst contact opnemen met Matthijs Gorgels.

Geschreven door

Matthijs Gorgels

advocaat 
ondernemingsrecht, vastgoedrecht

matthijs gorgels