De omgevingsplanactiviteit voor het bouwen

Bent u van plan om een nieuw bouwproject te starten of een bestaand pand te renoveren? Dan krijgt u te maken met de omgevingsplanactiviteit bouwen. In dit artikel leggen we uit wat dit inhoudt.

Wat is een omgevingsplanactiviteit?

Simpel gezegd omvat een omgevingsplanactiviteit iedere handeling waarvoor het omgevingsplan aangeeft dat u daarvoor een vergunning nodig heeft. Dit kan variëren van het aanleggen van een nieuwe uitrit, de exploitatie van een horecaterras tot de bouw van een nieuw pand.

Binnenplanse omgevingsplanactiviteit

Als uw activiteit voldoet aan de regels van het omgevingsplan, spreken we ook wel van een binnenplanse omgevingsplanactiviteit (of afgekort ‘Opa’). In dat geval heeft het college van burgemeester en wethouders geen andere keuze dan om de omgevingsvergunning te verlenen.

Buitenplanse omgevingsplanactiviteit

Het omgevingsplan kan zich echter ook verzetten tegen het verlenen van de omgevingsvergunning. Dat is bijvoorbeeld het geval als uw bouwproject de maximale bouwhoogte uit het omgevingsplan (ruimschoots) overschrijdt. Of in de situatie dat u woningen wilt bouwen op een locatie met een agrarische bestemming. In deze gevallen kan het college van burgemeester en wethouders meewerken aan de verlening van een omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (afgekort ‘Bopa’). Anders dan bij de binnenplanse omgevingsplanactiviteit, geldt bij de Bopa echter dat het bevoegd gezag beleidsvrijheid heeft bij het al dan niet verlenen van de omgevingsvergunning.

Vergunningplicht voor de omgevingsplanactiviteit bouwen

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden, waarmee een aantal regels van het Rijk is verhuisd naar gemeenten en waterschappen. Dit zijn regels over bouwwerken en over activiteiten die effect hebben op het milieu. Met het Invoeringsbesluit Omgevingswet is ervoor gezorgd dat regels voor gemeenten automatisch in het tijdelijke deel van het omgevingsplan komen, ook wel de ‘bruidsschat’ genoemd. Onderdeel daarvan is dat als uitgangspunt geldt dat u voor het bouwen van een bouwwerk een ‘omgevingsplanvergunning’ nodig heeft.

Uitzonderingen op de vergunningplicht

Er gelden 2 belangrijke uitzonderingen op de algemene vergunningplicht:

1. Vergunningvrij bouwen op basis van het omgevingsplan

Via de bruidsschat zijn bepaalde bouwwerken in het omgevingsplan, onder voorwaarden, vrijgesteld van de vergunningplicht. Dit kan bijvoorbeeld gelden voor bijbehorende bouwwerken, zoals een serre, veranda of schuur in de tuin, en voor een dakkapel aan de voorzijde van een gebouw. Een uitgebreid overzicht van vergunningvrije bouwwerken vindt u terug in artikel 22.27 van de Bruidsschat omgevingsplan.

2. Vergunningvrije omgevingsplanactiviteiten

Daarnaast bepaalt het Rijk dat gemeenten voor bepaalde activiteiten geen vergunningplicht kunnen vaststellen. Dat is bijvoorbeeld het geval voor het plaatsen van een dakkapel aan de achterzijde van een woning of voor het plaatsen van zonnepanelen (zie de lijst van artikel 2.29 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)).

De op de lijst genoemde bouwactiviteiten, zijn dus vrijgesteld van de omgevingsplanvergunning. Dit betekent dus dat hiervoor nooit een vergunning is vereist en dat deze bouwwerken bovendien niet óók aan de omgevingsplanregels hoeven te voldoen. Wel geldt dat gemeenten achteraf repressief welstandstoezicht kunnen uitvoeren als sprake is van een ernstige ontsiering van het bouwwerk.

Naar een omgevingsplanvergunning in 4 stappen

Stap 1. Voorbereiding

Gebruik de Vergunningcheck om te bepalen of voor uw project een vergunningplicht, meldplicht of informatieplicht geldt. Het is hierbij belangrijk dat u de juiste activiteiten selecteert en de vragen correct beantwoordt. Gezien de diversiteit aan mogelijke werkzaamheden en de vele vragen, bestaat het risico dat de vergunningcheck een onjuiste conclusie geeft. Om onnodige problemen te voorkomen, is het raadzaam om juridisch advies in te winnen, zeker bij complexe projecten.

Stap 2. De aanvraag

De benodigde vergunning(en) vraagt u aan via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Het DSO faciliteert ook het doen van meldingen en het verstrekken van aanvullende informatie.

Stap 3. De beoordeling van de aanvraag

In het omgevingsplan staan regels die bepalen of een activiteit op een bepaalde locatie is toegestaan en onder welke voorwaarden. Dit omvat regels voor het gebruiksdoel (bestemming) en eisen voor bijvoorbeeld de bouwhoogte, het bouwpercentage en het uiterlijk van het bouwwerk (de welstand). Als uw project voldoet aan deze criteria, is het college van burgemeester en wethouders verplicht om een omgevingsvergunning te verlenen.

Komt uw project niet direct in aanmerking voor een vergunning op basis van het omgevingsplan, dan kunt u een vergunning aanvragen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. U moet dan aannemelijk maken dat uw plan leidt tot een “evenwichtige toedeling van functies aan locaties” (voorheen: tot een “goede ruimtelijke ordering”). Dat betekent kort gezegd dat er een balans moet zijn tussen de diverse functies die locaties binnen een gebied kunnen hebben.

Stap 4. De beslissing

Het college van burgemeester en wethouders heeft 8 weken de tijd om te beslissen op uw aanvraag, met de optie om deze termijn eenmalig te verlengen met 6 weken. Tegen deze beslissing kunt u desgewenst in bezwaar en beroep gaan.

Vergeet de vergunning voor de technische bouwactiviteit niet!

Onder de Omgevingswet worden er bij het bouwen van een bouwwerk 2 activiteiten uitgevoerd:

1. De omgevingsplanactiviteit bouwen, en
2. De technische bouwactiviteit.

Het kan dus zijn dat u 2 vergunningen nodig heeft. Dit systeem – ook wel aangeduid met ‘de knip’ – onderscheidt de ruimtelijke beoordeling op basis van het omgevingsplan en de technische toetsing aan de eisen uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl). Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (de Wkb) is de procedure voor deze technische toets vanaf 1 januari 2024 veranderd. Benieuwd hoe dat zit? Lees dan ons artikel waarin we helder uitleggen hoe het nieuwe systeem van kwaliteitsborging in de bouw werkt.

Vragen over de omgevingsplanactiviteit bouwen?

Gaat u bouwen, renoveren of herontwikkelen? Zorg er dan voor dat u op de hoogte bent van de geldende wetgeving, zodat u onnodige problemen en kosten voorkomt. Heeft u vragen of wilt u deskundig advies? Neem dan contact met ons op. We staan klaar om u te helpen om uw project (ook) juridisch succesvol te laten verlopen.