Huur van een bedrijfsruimte: de verdeling van het coronarisico deel II

Op 7 juli 2020 schreef ik een artikel met betrekking tot de verdeling van het coronarisico tussen de huurder en verhuurder van een bedrijfsruimte. Het uitgangspunt leek duidelijk: de pijn van de gevolgen van de coronacrisis dienen gezamenlijk door huurder en verhuurder te worden gedragen. De omstandigheden van het geval kunnen op dit fifty-fifty uitgangspunt van invloed zijn. Lees verder over het thema huur bedrijfsruimte coronarisico.

Invloed TVL

In mijn vorige artikel merkte ik op dat TVL-steun van invloed kan zijn op de hoogte van de huurkorting.  De TVL-vergoeding werd in diverse uitspraken in de berekening meegenomen door deze bij de omzet te betrekken. Omdat nog steeds niet helder is hoe dit precies juridisch vormgegeven kan en mag worden, heeft de rechtbank Limburg prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Deze vragen zijn nog niet beantwoord.

Afwijking

Ondertussen heeft het gerechtshof Amsterdam op 14 september 2021 een arrest gewezen waarbij is afgeweken van voornoemd uitgangspunt. Het gerechtshof Amsterdam staat achter het uitgangspunt dat huurder en verhuurder de pijn verdelen. De concrete invulling van die formule, en dan met name de toepassing van de TVL, wijkt echter af.

Kort gezegd is het gerechtshof van oordeel dat de TVL niet moet worden opgeteld bij de omzet, maar moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten van de huurder. De gedachte hierachter is dat indien een huurder voor de huurlast wordt gecompenseerd door de overheid, dat een verstorend effect heeft op de waardeverhouding tussen huurder en verhuurder. En die verstoorde waardeverhouding is nu juist de grondslag voor de toepassing van een huurkorting. Het gerechtshof acht het van belang dat inmiddels duidelijk is geworden dat de overheid er zelf van uitgaat dat de toegekende TVL daadwerkelijk wordt gebruikt om de huur te betalen.

De formule

Volgens het gerechtshof Amsterdam dient de TVL dus niet als omzet te worden gezien, maar te worden afgetrokken van de vaste lasten. Dit leidt ertoe dat het gerechtshof aldus de volgende formule voorschrijft om de huurkorting te berekenen:

(totale werkelijke lasten – de TVL) x (het huurdeel van de werkelijke lasten) x % omzetdaling x 50%

Het advies aan de Hoge Raad

Op 30 september 2021 heeft de Advocaat-generaal Wissink een advies uitgebracht aan de Hoge Raad over de huurprijsvermindering wegens corona. De Advocaat-generaal sluit zich aan bij de formule zoals die werd gehanteerd door het gerechtshof Amsterdam. Meestal volgt de Hoge Raad het advies van de Advocaat-generaal, maar dat hoeft niet.

De slotsom

Voor verhuurders is het arrest gunstig. Door de TVL niet meer bij de omzet te betrekken maar deze af te trekken van de vaste lasten, zal de huurkorting veel lager uitvallen. Het arrest van het gerechtshof Amsterdam is gewezen in een kortgedingprocedure. Het is dus een voorlopig oordeel. De vraag is of deze nieuwe lijn zal worden voortgezet. Echte duidelijkheid hebben verhuurder en huurder pas bij beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad.

Dat neemt natuurlijk niet weg dat dit arrest en het advies van de Advocaat-generaal een rol kan spelen in huidige onderhandelingen tussen huurders en verhuurders. Bent u huurder of verhuurder en heeft u daar advies bij nodig? Heeft u te maken met de huur van bedrijfsruimte en het coronarisico? Wij helpen u graag.