Voorkeursrechten bij koop en huur van vastgoed

In onze praktijk merken wij dat nogal eens onduidelijkheid bestaat over voorkeursrechten of koopopties in vastgoedcontracten. Deze rechten (en soms plichten) komen vaak voor, roepen vragen op en leiden regelmatig tot langslepende juridische procedures. Want wat is bijvoorbeeld het verschil tussen een koopoptie, een recht van eerste koop, een aanbiedingsplicht of een voorkeursrecht? En geldt “koop breekt geen huur” ook voor koopopties in de huurovereenkomst? Genoeg reden voor een blog, vonden wij (Matthijs Gorgels en Paulien Mars,  advocaat en vastgoedspecialist bij TEN Advocaten).

Aanbod en aanvaarding

Om de verschillen duidelijk te maken moeten we eerst even terug naar de basis. De wet regelt in het leerstuk van “aanbod en aanvaarding” hoe een overeenkomst tot stand komt. De hoofdregel is eenvoudig: een overeenkomst komt tot stand op het moment dat een aanbod wordt aanvaard. Maar dan wordt het ingewikkeld: een aanbod kan worden herroepen (voordat het aanvaard is), maar alleen als het aanbod geen termijn voor de aanvaarding bevat of de onherroepelijkheid van het aanbod in het aanbod besloten ligt. Dat laatste doet zich bijvoorbeeld voor als degene die aanvaardt bepaalde kosten moet maken of investeringen moet doen om het aanbod te kunnen beoordelen. In het verlengde hiervan ligt het optiebeding:

Optiebeding:
Een beding waarbij één der partijen zich verbindt om, indien de wederpartij dit wenst, met haar een bepaalde overeenkomst te sluiten, geldt als een onherroepelijk aanbod.

Koopoptie versus eerste recht van koop

Een huurder wordt nogal eens een optie gegeven om het gehuurde na afloop van een bepaalde termijn van de eigenaar c.q. verhuurder te kopen. Deze optie is dus te beschouwen als een onherroepelijk aanbod. Zodra de optie door de huurder wordt ingeroepen, komt de overeenkomst tot stand. Het initiatief hiervoor ligt dus bij de huurder.

Een goede formulering van zo’n koopoptie omvat ook het element van prijsbepaling, betalingscondities (bijvoorbeeld ook een financieringsvoorbehoud) en leveringsdatum. Vaak wordt de prijs bepaald aan de hand van de marktwaarde op het moment van inroepen van de optie, te bepalen door één of meerdere taxateurs. Het verdient de voorkeur om hier goede afspraken over te maken, ter voorkoming van misverstanden en vertraging. Voor de goede orde: het is niet noodzakelijk om van te voren al een vaste prijs in de overeenkomst op te nemen, de prijs moet alleen ‘voldoende bepaalbaar’ zijn.

Een eerste recht van koop, of een voorkeursrecht, of een prioriteitsrecht, werkt anders. Een dergelijk recht betekent (slechts) dat verhuurder, zodra deze van plan is het gehuurde te verkopen, het gehuurde te koop moet aanbieden aan de huurder. Er is dus geen sprake van een onherroepelijk aanbod, maar alleen van een plicht voor de verhuurder om het gehuurde daadwerkelijk aan huurder te koop aan te bieden.

De huurder kan vervolgens besluiten of hij tot aankoop wil overgaan of niet. Zo niet, dan pas staat het verhuurder vrij het gehuurde op de vrije markt aan te bieden. Een specifieke bepaling in de overeenkomst over de prijsbepaling is natuurlijk essentieel hierbij. Daarnaast dient van te voren, dus al bij het opstellen van de overeenkomst, goed nagedacht te worden over de te volgen procedure bij het aanbieden aan de huurder, over de beslistermijnen, de betalingscondities, leveringsdatum en de mogelijke sanctie die van toepassing is indien het voorkeursrecht niet wordt nageleefd.

De benamingen ‘recht van eerste koop’, ‘voorkeursrecht’ of ‘prioriteitsrecht’ zijn geen wettelijke termen. De inhoud van de afspraken wordt vooral bepaald door wat daar over is opgenomen in de huurovereenkomst. Daarom is het belangrijk om heldere afspraken te maken en deze goed vast te leggen.

Koopopties in de huurovereenkomst

“Koop breekt geen huur”, is een wettelijk verankerd begrip. Oftewel: indien het gehuurde door de eigenaar/verhuurder wordt verkocht, dan kan de zittende huurder zijn rechten uit de huurovereenkomst ook tegen de nieuwe eigenaar laten gelden.

Maar geldt dit voor álle (neven)bepalingen uit de huurovereenkomst? Nee, want op grond van artikel 7:226 lid 3 BW wordt de koper slechts gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.

Hieruit volgt dat het soms onzeker is of een voorkeursrecht of een koopoptie wel of niet mee over gaat op de nieuwe eigenaar. Het hangt erg af van de omstandigheden van het specifieke geval. In 2007 heeft de Hoge Raad beslist in een casus waarin niet bleek van ‘onmiddellijk verband met de te betalen tegenprestatie’ dat het voorkeursrecht in dat geval niet mee over ging. Maar in recentere rechtspraak uit 2017 is door het gerechtshof Amsterdam uitgemaakt dat een voorkeursrecht wél mee over ging. Niet zozeer omdat het verband hield met de te betalen tegenprestatie, maar omdat het zeer waarschijnlijk was dat het voorkeursrecht een rol had gespeeld bij de onderhandelingen omtrent het tot stand komen van de huurovereenkomst.

In de praktijk zal in de meeste gevallen inderdaad gesproken of onderhandeld worden over het voorkeursrecht of over de koopoptie. Het is ook hierom verstandig om uitgebreid stil te staan bij de precieze inhoud van het voorkeursrecht of koopoptie wanneer dit in de overeenkomst wordt vastgelegd. Het verdient zelfs aanbeveling om in de overwegingen in de overeenkomst (of in de ‘considerans’) hier een bepaling aan te wijden. Wanneer deze aspecten dus aan de orde zijn geweest bij de onderhandelingen én het door de huurder daarbij als een voorwaarde gesteld is voor het aangaan van de huurovereenkomst, is het zeer aannemelijk dat dit recht ook mee over gaat bij verkoop en dus is in te roepen tegen de nieuwe eigenaar.

Voorkeursrecht of koopoptie in de huurovereenkomst: koop breekt (soms) wel huur!

Een goede formulering is ‘key’!

Uit het voorgaande volgt dat het bij het sluiten van contracten in het vastgoed heel belangrijk is om op voorhand kritisch te kijken naar de formulering van een eventuele koopoptie of een voorkeursrecht. Anders kan een discussie over de uitleg van een dergelijk beding ontaarden in langdurige en kostbare rechtszaken, met onzekere uitkomsten. Beter beperkt u op voorhand uw risico’s door een maatwerkbeding op te nemen. Zeker bij modelcontracten zoals die van de NVM of de ROZ.

Wilt u meer weten of wilt u advies voor uw specifieke situatie? Aarzel dan niet en neem contact met ons op.