Nieuwsflits Vastgoed – februari 2020

U leest de wintereditie van de Nieuwsflits Vastgoed van TEN Advocaten. In deze nieuwsbrief bundel ik samen met mijn collega’s van de vakgroep Vastgoed & Omgeving in het oog springende actualiteiten, ontwikkelingen in wetgeving en jurisprudentie en andere wetenswaardigheden op het gebied van vastgoed en omgevingsrecht. De nieuwsbrief verschijnt vier keer per jaar.

In deze Nieuwsflits: een update over de Spoedwet aanpak Stikstof, een bijdrage over het voorpootrecht, de veranderingen op fiscaal gebied voor de vastgoedpraktijk en tot slot een doorkijkje naar de Wkb (wet kwaliteitsborging voor het bouwen).

Spoedwet aanpak stikstof

Op 1 januari 2020 is de Spoedwet aanpak stikstof in werking getreden. Wat is er veranderd en wat gaat u hiervan merken? Met deze wet wil de overheid het weer makkelijker maken om o.a. woningbouw toe te staan. Nederland zat immers nagenoeg “op slot” (te lezen in de vorige nieuwsflits). Daarnaast is een doel de vermindering van stikstofbelasting op Natura 2000-gebieden en de natuur te herstellen. Om deze doeleinden te behalen, is er door middel van deze wet een aantal instrumenten in het leven geroepen, die in bijzondere wetten zullen worden geïmplementeerd. In deze bijdrage bespreek ik deze nieuwe instrumenten.

Drempelwaarde en stikstofregistratiesysteem

Twee van deze instrumenten gaan over het invoeren van een drempelwaarde en een stikstofregistratiesysteem in de Wet op de Natuurbescherming. Een drempelwaarde kan relatief snel worden ingevoerd, afhankelijk van de categorie van het project. Een project kan vervolgens gerealiseerd worden, door gebruik te maken van voorwaarden of een vrijstelling.

De invoering van een stikstofregistratiesysteem moet het mogelijk maken om per locatie in kaart te brengen wat de beschikbare ‘stikstofruimte’ is als gevolg van de getroffen maatregelen. Bij de vergunningverlening kan vervolgens een beroep worden gedaan op de beschikbare ruimte volgens dit systeem. Bij een project wordt dan de daarbij betrokken hoeveelheid stikstof in het systeem afgeboekt, zodat deze ruimte niet meer voor andere projecten beschikbaar is. Zo is snel(ler) inzichtelijk of een bepaald project wel of geen doorgang zou kunnen vinden, of dat nadere voorwaarden of vrijstelling nodig zijn.

Veevoer

Daarnaast biedt de Spoedwet de mogelijkheid om voorschriften te stellen aan het voer en de voeding van melkvee of varkens. Het gaat dan om regels die het gehalte van bepaalde stoffen in diervoer bepalen, zoals (overmatige/slecht verteerbare) eiwit. Een hogere mate van eiwit leidt namelijk tot een grote uitstoot van stikstof via het dier. Deze regels zullen worden opgenomen in de Wet Dieren. De handhaving van deze diervoederregels komt te liggen bij de Nederlandse Voedsel- en warenautoriteit.

Snellere procedures

Tot slot biedt de Spoedwet mogelijkheid om versnelde procedures te voeren voor besluiten die noodzakelijk zijn voor bescherming of herstel van de Natura-2000 gebieden. De basis voor dit instrument is gelegen in de Crisis- en Herstelwet (CHW).

De Spoedwet is dus eigenlijk een coördinerende wet, die maatregelen mogelijk maakt via diverse andere wetten waar de overheid toetst bij de realisatie van projecten. Door een gecoördineerde en versnelde aanpak zullen diverse projecten weer vlot getrokken kunnen worden. Hoe dit in de praktijk gaat uitwerken, hoort u uiteraard van mij. 

Voorpootrecht hou(d)t stand!

Begin januari 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch een bijzondere uitspraak gedaan. Ter discussie stond het eeuwenoude ‘recht van voorpootinghe’, oftewel het voorpootrecht, stammend uit de 15^de eeuw. Matthijs Gorgels legt uit hoe dit zit!

Een inwoner van Helvoirt had 34 planten neergezet in grond die naast zijn eigen perceel lag. Het perceel waarin de beplanting was aangebracht, was eigendom van de gemeente Haaren. De gemeente Haaren heeft de beplanting vervolgens verwijderd, omdat deze daar zonder toestemming was geplaatst. De bewoner eiste vervolgens schadevergoeding van de gemeente. Een makkelijke zaak voor de gemeente zou je op het eerste gezicht zeggen…. Je mag toch niet zo maar andermans grond gaan beplanten?

Maar de inwoner van Helvoirt had een beroep gedaan op een al eeuwenoud recht, het voorpootrecht. Dit recht geeft de eigenaar van een stuk grond het recht om bomen of struiken te planten in de berm van een naast zijn perceel gelegen weg, die doorgaans op gemeentegrond ligt. De kantonrechter en nu ook het gerechtshof hebben de inwoner van Helvoirt gelijk gegeven. Hij heeft het bestaan van het voorpootrecht op zijn perceel voldoende aannemelijk gemaakt en de gemeente moet hem de schade vergoeden.

Een Koninklijk recht uit 1491…

Het voorpootrecht is bij Koninklijke Akte van 20 april 1491 afgegeven door koning Maximiliaan van Oostenrijk en zijn (toen twaalfjarige) zoon hertog Philips van Brabant aan de ingezetenen van Helvoirt. Dat was het recht om op de ‘vroenten en gemeinten’ bomen en struiken te planten en te rooien, in privé-eigendom en voor privégebruik. De weg moest wel begaanbaar en open blijven. Volgens een reglement uit 1696 van de Raad van State zou het recht zelfs aan alle inwoners van de heerlijkheden en dorpen in de Meierij zijn toegekend.

De ingezetenen van Helvoirt hadden Philips geholpen in zijn oorlogen tegen Gelre en Luik en daarbij levens, vee en voedsel verloren. Als dank voor de bewezen diensten kregen zij het recht bomen te planten langs de openbare wegen. Zij mochten de houtopbrengsten behouden, waarbij een deel wel als een soort belasting moest worden afgedragen (‘houtschat’). Bovendien kon door bomen en struiken te planten het oprukkende zand worden gestuit. Eerst werden met name eiken gepland, later vooral populieren. In het landelijke gebied ruwweg tussen ’s-Hertogenbosch-Tilburg-Eindhoven is het op veel plekken in het landschap nog goed te zien.

Het voorpootrecht anno 2020

Juridisch gezien heeft het voorpootrecht iets weg van een opstalrecht en van een erfdienstbaarheid. Maar speciaal aan het voorpootrecht is dat het eeuwigdurend is, en aan het perceel gebonden is. Ook een volgende eigenaar kan er dus een beroep op doen. Dit recht is de afgelopen eeuwen gewoon blijven bestaan en het wordt gerespecteerd door de bepalingen van ons huidige Burgerlijk Wetboek. Vandaar dat de inwoner uit Helvoirt er in dit geval met succes een beroep op kon doen.

Het is alleen niet meer mogelijk om het pootrecht tegenwoordig opnieuw te vestigen. Eigenlijk best jammer, want het planten van bomen en struiken langs de weg is een uitstekende manier om CO2-uitstoot te compenseren…. Philips van Brabant had een vooruitziende blik!

Fiscale actualiteiten in het vastgoed

Met de komst van het nieuwe decennium is er op fiscaal gebied uiteraard weer het nodige veranderd. Hieronder leest u een aantal handige tips.

• Wilt u een bedrijfspand aanschaffen? Doe het in 2020!
  Bij aankoop van onroerend goed is overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor niet-woningen is het tarief momenteel 6%. Per 2021 gaat dit tarief met 1%-punt omhoog naar 7%. Een stijging met 1%-punt lijkt wellicht niet veel, maar betekent wel dat de af te dragen overdrachtsbelasting met bijna 17% toeneemt. Mocht u de aanschaf van een bedrijfspand overwegen, wacht daar dan niet te lang mee.
• Heeft u zonnepanelen op een bedrijfspand met woning? Vraag meer btw terug!
  Als u in 2019 zonnepanelen hebt geplaatst op een bedrijfspand waar ook gewoond wordt, dan kunt u de btw terugvragen als u de zonnepanelen ook zakelijk gebruikt. Bovendien komt u mogelijk nog in aanmerking voor energie-investeringsaftrek.
  Op grond van rechtspraak mag het deel van het dak waar de zonnepanelen op liggen tot het vermogen van de onderneming gerekend worden. Dat betekent soms dat een groter deel van het pand als zakelijk aangemerkt kan worden. Dat heeft als gevolg dat u over een periode van maximaal 10 jaar minder btw hoeft te betalen.
• Studerende kinderen én voldoende Box 3-vermogen? Koop en verhuur een tweede woning!
  De woningnood onder studenten is aanzienlijk. Als u voldoende Box 3-vermogen hebt kunt u overwegen om een tweede woning aan te schaffen en deze aan uw kinderen te verhuren (met een huurprijs onder liberalisatiegrens). Zij komen dan in aanmerking voor huurtoeslag of als de huur dan toch nog te hoog is, kunt u een deel van de huur terugschenken. De betaling van de huur en de schenking moeten wel gescheiden blijven, verrekening is niet toegestaan. De waarde in Box 3 wordt vanwege de verhuurde staat van de woning gesteld op een deel van de WOZ-waarde. Ook dat levert dus een voordeel op!

Kwaliteitsborging in de bouw: wat gaat er veranderen? Deel 1

Met de komst van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) wil het kabinet de bouwkwaliteit in Nederland verbeteren. De wet, die verwacht wordt op 1 januari 2021 in werking te treden, kent zowel privaatrechtelijk (tussen de betrokken contractspartijen) als publiekrechtelijk (vanuit de overheid) een aantal belangrijke wijzigingen ten opzichte van het huidige stelsel. In twee delen bespreek ik dit wetsvoorstel en de verwachte gevolgen. In dit eerste deel ga ik in op de gevolgen vanuit het perspectief van de overheid.

Waarom een nieuwe wet?

De wet sluit aan op de diverse ontwikkelingen in de bouwwereld, waaronder de behoefte aan een minder versnipperd proces van vergunningverlening, toezicht en kwaliteitsverbetering. Kort gezegd knipt de Wkb het bouwproces op in tweeën: een ruimtelijke component (toets aan omgevingsplan en -veiligheid) waarvoor de gemeente het bevoegd gezag blijft, en een bouwtechnische component die bij private partijen wordt gelegd. Het bouw- en woningtoezicht zoals gemeenten dat nu uitvoeren, wordt met andere woorden een taak van marktpartijen. De gemeente voert slechts een toets op papier uit aan de hand van het dossier dat zij van de marktpartij krijgt.

Gevolgklassen

Bouwprojecten worden straks ingedeeld in 3 klassen. De indeling is gebaseerd op de twee aspecten die de grootste directe gevolgen hebben voor de gebruikers indien er iets misgaat met het gebouw: de constructieve veiligheid en brandveiligheid. Naarmate de mogelijke gevolgen bij een calamiteit groter worden, neemt de gevolgklasse toe. Na inwerkingtreding zal de wet in eerste instantie van toepassing zijn op grondgebonden woningen.

Veranderingen bij de gemeente (“het bevoegd gezag”)

De werkzaamheden van de afdeling vergunningen en toezicht/handhaving gaan aanzienlijk veranderen. Gedurende de fase van vergunningverlening wordt door het bevoegd gezag niet langer getoetst aan de bouwtechnische voorschriften van het Bouwbesluit. Dit wordt een taak voor de private kwaliteitsborger. Er wordt door het bevoegd gezag nog wel getoetst aan het bestemmingsplan, welstand, veiligheid en de bouwverordening.

In de bouwfase wordt er door het bevoegd gezag getoetst of aan de nieuwe formaliteiten is voldaan: er wordt o.a. gecontroleerd of gebruik wordt gemaakt van een geregistreerde kwaliteitsborger. Ook wordt gecheckt of deze werkt met een geschikt instrument (voor kwaliteitsborging) en of er toestemming van de instrumentaanbieder wordt gewerkt. Er is dus geen actief bouwtoezicht meer door de gemeente tijdens de bouw. Wat voor gevolgen dit heeft voor de aansprakelijkheid, zet ik in deel 2 van deze serie uiteen.

Bij de oplevering dient het bevoegd gezag na de gereedmelding binnen 10 werkdagen te controleren of aan alle vereisten is voldaan en of alle benodigde gegevens zijn ingediend. Het bevoegd gezag behoudt wel haar handhavende bevoegdheden. Als blijkt van een overtreding, kan er nog steeds worden ingegrepen.

Verwachte drukte

Verwacht wordt dat deze wijzigingen in de werkprocessen leidt tot een toename van vragen vanuit de markt en dus tot drukte en mogelijk vertragingen. In de eerste periode zal er ook extra toezicht en handhaving nodig zijn. Dit komt omdat de regelgeving voor iedereen nieuw is, partijen moeten wennen aan de nieuwe werkwijze. Ook zullen er partijen zijn die de ‘randen’ van de nieuwe regelgeving zullen gaan opzoeken. De aansprakelijkheid van de aannemer verandert immers ook met de komst van de Wkb. Volgende keer meer daarover!

Wilt u meer weten of deze of andere vastgoed onderwerpen? Laat het dan weten!