Waarschuwingsplicht aannemer: veelgestelde vragen beantwoord

De waarschuwingsplicht speelt een belangrijke rol in ieder bouwproject en kan grote gevolgen hebben voor zowel aannemers als opdrachtgevers. Het niet naleven van deze plicht kan leiden tot serieuze juridische en financiële risico’s. In dit artikel beantwoorden we de belangrijkste vragen over de waarschuwingsplicht, zodat u weet wat uw verplichtingen zijn en hoe u risico’s kunt vermijden.

Wat houdt de waarschuwingsplicht van de aannemer in?

De waarschuwingsplicht verplicht de aannemer om de opdrachtgever tijdig te informeren over fouten in het ontwerp, de opdrachtspecificaties of de gekozen materialen. Het doel van deze plicht is om te voorkomen dat schade ontstaat aan het bouwwerk of dat er vertragingen optreden door gebreken die de aannemer heeft opgemerkt, of redelijkerwijs had moeten opmerken.

Waarom is de waarschuwingsplicht van de aannemer belangrijk?
Als de aannemer niet, of niet tijdig, waarschuwt voor de gebreken, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor (een deel van) de schade die hierdoor ontstaat. De waarschuwingsplicht is dus van cruciaal belang om juridische geschillen en financiële risico’s te voorkomen, zowel voor de aannemer als de opdrachtgever.

Waarvoor moet de aannemer waarschuwen om problemen te voorkomen?

De aannemer moet de opdrachtgever in de volgende situaties waarschuwen:

1. Onjuistheden in de opdracht
   Stel, een aannemer krijgt de opdracht om een parketvloer te leggen. De opdrachtgever moet zorgen voor een vlakke ondergrond. Bij aankomst blijkt de ondergrond echter niet vlak genoeg, wat kan leiden tot kieren in de vloer. Als de aannemer deze vloer legt zonder te waarschuwen en er ontstaat schade, kan de opdrachtgever de aannemer hiervoor aansprakelijk stellen.
2. Gebreken en ongeschikte materialen van de opdrachtgever
   Dit kan bijvoorbeeld gaan om ongeschiktheid van de grond waarop de opdrachtgever het werk laat uitvoeren of gebreken aan materialen en hulpmiddelen die door de opdrachtgever zijn verstrekt.
3. Fouten in de plannen van de opdrachtgever
   Als er een fout zit in het bestek, de plannen, tekeningen, berekeningen of uitvoeringsvoorschriften afkomstig van de opdrachtgever, moet de aannemer waarschuwen als hij het gebrek kende of had moeten kennen.
4. Extra kosten vanwege meerwerk
   De aannemer moet waarschuwen voor de extra kosten die ontstaan door meerwerk.

Wanneer is de aannemer verplicht om te waarschuwen?

De aannemer heeft een waarschuwingsplicht zowel bij het aangaan als tijdens de uitvoering van de overeenkomst. Dit betekent dat de aannemer al verplicht kan zijn om te waarschuwen voordat de overeenkomst formeel wordt gesloten. Zodra de aannemer gebreken, fouten of risico’s opmerkt of had moeten opmerken, moet hij de opdrachtgever hiervan op de hoogte stellen om problemen tijdens de uitvoering van het project te voorkomen. Deze verplichting geldt dus vanaf de voorbereidende fase en blijft van kracht gedurende het hele project.

Hoe moet de aannemer waarschuwen?

Per 1 januari 2024 zijn de regels voor de waarschuwingsplicht van aannemers aangescherpt door de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Deze nieuwe regels zijn van toepassing op zowel lopende als nieuwe aannemingsovereenkomsten in zowel woningbouw als commerciële bouwprojecten. De waarschuwingsplicht brengt 3 belangrijke verplichtingen met zich mee:

1. Schriftelijk waarschuwen
   De waarschuwing moet schriftelijk worden gegeven. Dit betekent dat de aannemer de opdrachtgever schriftelijk informeert over fouten, gebreken of ongeschiktheden. Dit kan ook via e-mail of WhatsApp.
2. Duidelijke omschrijving
   De waarschuwing moet duidelijk en ondubbelzinnig zijn. De aannemer moet precies omschrijven wat de risico’s en gebreken zijn, zodat er geen misverstanden kunnen ontstaan en de opdrachtgever precies weet wat er aan de hand is.
3. Gevolgen benoemen
   De aannemer moet aangeven wat de gevolgen zijn als de opdrachtgever niets met de waarschuwing doet. Dit kan betrekking hebben op schade aan het bouwwerk, vertragingen of extra kosten.

Hoe verandert de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) de aansprakelijkheid van de aannemer?

De aanscherping van de waarschuwingsplicht maakt deel uit van de Wkb, die een nieuw systeem van kwaliteitsborging introduceert om de bouwkwaliteit te vergroten en meer verantwoordelijkheid bij aannemers neer te leggen.
Wilt u meer weten over dit nieuwe systeem? Lees ons artikel over de kwaliteitsborging in de bouw of neem contact met ons op voor deskundig advies.

Wat zijn de gevolgen voor de aannemer als hij niet waarschuwt?

Als een aannemer niet tijdig en correct waarschuwt voor bekende fouten of gebreken, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de schade die hierdoor ontstaat. De mogelijke consequenties zijn:

1. Herstelkosten: De aannemer is verantwoordelijk voor de kosten van het herstellen van de gebreken.
2. Vertragingsschade: Eventuele vertragingsschade (extra kosten door projectvertragingen) komt voor rekening van de aannemer.
3. Geen vergoeding voor meerwerk: De aannemer mag geen meerwerk in rekening brengen voor werkzaamheden die nodig zijn door het niet waarschuwen. Deze extra werkzaamheden moeten zonder bijkomende kosten worden uitgevoerd.
   Om aansprakelijkheid te kunnen aantonen, moet de opdrachtgever bewijzen dat de aannemer zijn waarschuwingsplicht heeft geschonden.

Belang van goede documentatie
Het is essentieel dat zowel de aannemer als de opdrachtgever goed vastleggen hoe er met waarschuwingen wordt omgegaan. Goede documentatie zorgt voor duidelijkheid en kan toekomstige geschillen voorkomen.

Hoe ver reikt de waarschuwingsplicht bij een deskundige opdrachtgever?

De deskundigheid van de opdrachtgever kan invloed hebben op de omvang van de waarschuwingsplicht van de aannemer. Bij een deskundige opdrachtgever mag de aannemer veronderstellen dat deze zelf in staat is om bepaalde fouten of gebreken te herkennen. Toch blijft de aannemer verplicht om te waarschuwen voor fouten of gebreken die hij zelf kent of had moeten kennen. Het verschil is dat de waarschuwing in dit geval beknopter mag zijn, omdat de opdrachtgever geacht wordt over meer technische kennis te beschikken dan een particuliere opdrachtgever.

Is de aannemer verplicht om herhaaldelijk te waarschuwen voor hetzelfde risico?

Ja, in sommige gevallen moet de aannemer meer dan eens waarschuwen voor hetzelfde risico. De waarschuwingsplicht geldt zowel bij het aangaan van de overeenkomst als tijdens de uitvoering van het project. Een eerdere waarschuwing ontslaat de aannemer niet automatisch van zijn plicht om tijdens de bouw opnieuw te waarschuwen. Alleen wanneer de opdrachtgever het risico expliciet accepteert, hoeft de aannemer later niet nogmaals te waarschuwen.

Kunnen afwijkende afspraken over de waarschuwingsplicht worden gemaakt?

Bij particuliere opdrachtgevers (consumenten) is het niet toegestaan om van de wettelijke waarschuwingsplicht af te wijken. Elke afspraak die in strijd is met deze plicht, kan ongeldig worden verklaard.

Bij zakelijke opdrachtgevers is het echter wél mogelijk om afwijkende afspraken te maken over de waarschuwingsplicht. Deze afwijkingen moeten duidelijk worden vastgelegd in de aannemingsovereenkomst.

Waar moet u op letten als er standaardvoorwaarden van toepassing zijn?

Veel gebruikte algemene voorwaarden in de bouw bevatten vaak hun eigen regels over de waarschuwingsplicht. Het is echter belangrijk te weten dat deze voorwaarden niet altijd volledig aansluiten op de aangescherpte wettelijke eisen. Soms ontbreken belangrijke vereisten, zoals de verplichting om schriftelijk te waarschuwen, of wordt er anders omgegaan met de tijdigheid van de waarschuwing. In sommige gevallen beperken de voorwaarden de waarschuwingsplicht tot duidelijke fouten, terwijl de wet een bredere verplichting oplegt.

Voor consumenten zijn afwijkingen van de waarschuwingsplicht ongeldig; zij worden altijd beschermd door de wet. Bij zakelijke opdrachtgevers ligt dit anders. De rechtspraak bepaalt hoe er met afwijkende afspraken wordt omgegaan. Daarom is het belangrijk om uw aannemingsovereenkomsten en algemene voorwaarden grondig te controleren om zeker te zijn dat ze voldoen aan de huidige regelgeving.

Wat kunnen aannemers doen om schending van de waarschuwingsplicht te voorkomen?

1. Documenteer alles: Zorg ervoor dat elke waarschuwing schriftelijk wordt vastgelegd, bijvoorbeeld via e-mail of WhatsApp. Dit biedt bescherming bij eventuele geschillen.
2. Wees proactief: Signaleer mogelijke problemen vroegtijdig en communiceer deze direct met de opdrachtgever. Wacht niet tot het probleem zich voordoet.
3. Duidelijke communicatie: Formuleer waarschuwingen eenduidig en ondubbelzinnig, zodat er geen misverstanden kunnen ontstaan over de inhoud.
4. Betrek de juiste experts: Bij complexe situaties kan het nuttig zijn om juridisch advies in te winnen om te verzekeren dat u aan alle verplichtingen voldoet.
5. Maak andere afspraken: Bij zakelijke opdrachtgevers of in gevallen waar u als onderaannemer werkt, kunt u vooraf contractuele afspraken maken die afwijken van de standaardbepalingen. Dit biedt extra bescherming en duidelijkheid.

Heeft u vragen over de waarschuwingsplicht van aannemers?

Heeft u vragen over de waarschuwingsplicht van aannemers of twijfelt u of uw aannemingsovereenkomst voldoet aan de nieuwste eisen? Neem vandaag nog contact op met Matthijs Gorgels voor deskundig advies. Ons team van gespecialiseerde vastgoedadvocaten helpt u graag verder.