Huurbescherming van arbeidsmigranten in Nederland: recente ontwikkelingen in de wetgeving en rechtspraak

Minister Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) heeft in een Kamerbrief in november 2025 aangekondigd het huurrecht op een aantal punten te willen wijzigen, onder meer door de contractvorm ‘naar aard van korte duur’ te beperken tot maximaal 30 dagen. Daarnaast wil minister Keijzer arbeidsmigranten expliciet de mogelijkheid bieden om een tijdelijk huurcontract aan te gaan, met als doel hun rechtspositie te versterken en misbruik te voorkomen.

Maar hoe is de huurbescherming van arbeidsmigranten in Nederland juridisch geregeld, en welke inzichten biedt de recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2025:3838), mede in het licht van de aangekondigde wetswijzigingen?

In deze blog bespreken we het wettelijk kader ten aanzien van huurbescherming van arbeidsmigranten in Nederland en welke inzichten voortvloeien uit deze recente uitspraak en de aangekondigde wetswijzigingen.

Wettelijk kader
De Wet goed verhuurderschap verplicht verhuurders onder meer om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen en om de huur- en arbeidsovereenkomst strikt van elkaar te scheiden. Het doel is onder meer te voorkomen dat arbeidsmigranten te afhankelijk worden van hun werkgever voor hun huisvesting.

De algemene regels van het huurrecht uit het Burgerlijk Wetboek zijn in beginsel onverkort van toepassing, waaronder:

• Het verbod op excessieve huurverhogingen (artikel 2b Wet goed verhuurderschap);
• De bescherming tegen onjuiste opzegging (artikel 7:271 BW);
• De mogelijkheid om geschillen aan de huurcommissie voor te leggen (artikel 7:262 BW).

Voor sommige tijdelijke huurovereenkomsten bestaan echter uitzonderingen, namelijk wanneer de huur “naar zijn aard van korte duur” is (artikel 7:232 lid 2 BW).

De wetgever heeft echter nadrukkelijk willen voorkomen dat arbeidsmigranten structureel in een zwakke positie terechtkomen door hun huisvesting te koppelen aan hun werk.

Voorgestelde wetswijzigingen
De contractvorm ‘naar aard van korte duur’ is geregeld in artikel 7:232 lid 2 BW en vormt een uitzondering op de reguliere huurbescherming: als een huurovereenkomst daadwerkelijk als zodanig kwalificeert, gelden de wettelijke huurbeschermingsbepalingen niet.

In de praktijk wordt deze uitzondering soms oneigenlijk gebruikt, bijvoorbeeld door verhuurders die arbeidsmigranten huisvesten en het contract koppelen aan de duur van de arbeidsovereenkomst.

Uit jurisprudentie blijkt echter dat niet de contractuele benaming bepalend is, maar de feitelijke situatie, zoals de duur van het verblijf en de aard van het gebruik (ECLI:NL:RBMNE:2025:3838; ECLI:NL:GHARL:2022:10501).

Het enkele feit dat een arbeidsmigrant via een uitzendbureau tijdelijk in Nederland werkt, maakt de huur niet automatisch ‘naar zijn aard van korte duur’. Hierdoor kan de uitzondering worden misbruikt om arbeidsmigranten structureel buiten de huurbescherming te plaatsen, wat de wetgever juist wil voorkomen.

Minister Keijzer stelt daarom voor om deze contractvorm wettelijk te beperken tot maximaal 30 dagen. Dit voorkomt dat arbeidsmigranten langdurig zonder huurbescherming verblijven en dwingt verhuurders om bij langere huurperiodes reguliere huurbescherming toe te passen.

De minister wil arbeidsmigranten expliciet het recht geven op een tijdelijk huurcontract dat losstaat van hun arbeidsovereenkomst, zodat het verlies van werk niet automatisch leidt tot verlies van woonruimte. Dit voorstel sluit aan bij de bedoeling van de Wet goed verhuurderschap en de uitleg van de uitzondering door de rechter: bescherming van arbeidsmigranten staat voorop, en misbruik van flexibele huurconstructies wordt tegengegaan.

Rechtbank Midden-Nederland van 22 juli 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:3838)

Feiten en achtergrond
Deze kwestie betreft een arbeidsmigrant die via een uitzendbureau in Nederland is komen werken en daarbij ook een huurovereenkomst heeft gesloten met een gelieerde verhuurder.

De woonruimte betrof een recreatiewoning, die samen met andere arbeidsmigranten werd gedeeld. De arbeidsovereenkomst liep af, waarna de verhuurder ontruiming vorderde. De huurder beriep zich echter op huurbescherming en stelde dat de koppeling van arbeid en huur in strijd was met de Wet goed verhuurderschap.

Juridisch kader
De kern van het geschil was of de huurovereenkomst “naar zijn aard van korte duur” was, zodat geen reguliere huurbescherming zou gelden, zoals bepaald in artikel 7:232 lid 2 BW. De Wet goed verhuurderschap schrijft voor dat de arbeidsovereenkomst en de huurovereenkomst gescheiden moeten zijn om te voorkomen dat arbeidsmigranten bij verlies van werk direct hun woning verliezen.

Overwegingen van de rechter
De rechter stelde vast dat de huurovereenkomst in de praktijk sterk was verweven met de arbeidsovereenkomst: de duur liep gelijk, de huisvesting werd door de werkgever geregeld, en inspecties werden door de werkgever uitgevoerd. In de overeenkomst stond zelfs dat de huur één dag vóór het einde van het dienstverband zou eindigen.

Toch oordeelde de kantonrechter dat deze koppeling niet betekent dat de huur “naar zijn aard van korte duur” is. De rechter verwees expliciet naar de bedoeling van de Wet goed verhuurderschap: arbeidsmigranten moeten worden beschermd en hun woonruimte mag niet afhankelijk zijn van hun werk. De rechter overwoog dat de feitelijke situatie, niet de contractuele benaming, doorslaggevend is.

Ook het feit dat de woning op een recreatiepark stond en gedeeld werd met anderen, was onvoldoende om aan te nemen dat het om een tijdelijke huurovereenkomst ging.

De rechter vond bovendien dat niet was aangetoond dat de huurder zich als slecht huurder had gedragen of toerekenbaar tekort was geschoten. De vordering van de verhuurder tot ontruiming werd derhalve afgewezen.

Gevolgen voor de praktijk
De uitspraak bevestigt dat het scheiden van arbeid en huur een fundamenteel uitgangspunt is in het Nederlandse recht, juist om kwetsbare groepen als arbeidsmigranten te beschermen.

De rechter volgt hiermee de parlementaire toelichting op de Wet goed verhuurderschap, waarin wordt benadrukt dat afhankelijkheid en misbruik dient te worden voorkomen.

Deze uitspraak maakt duidelijk dat arbeidsmigranten in beginsel dezelfde huurbescherming genieten als andere huurders, ook als hun huisvesting via de werkgever is geregeld. Werkgevers en verhuurders kunnen niet volstaan met een contractuele koppeling van arbeid en huur om huurbescherming te omzeilen. Alleen in uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld bij aantoonbare tijdelijke aard van de huur, kan hiervan worden afgeweken.

Conclusie
Voorgenomen wetswijzigingen proberen de bescherming van arbeidsmigranten verder te versterken.

De uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland van 22 juli 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:3838) bevestigt dat de bescherming van arbeidsmigranten tegen verlies van woonruimte bij einde dienstverband is verankerd in het Nederlandse recht.

Werkgevers en verhuurders kunnen dus niet volstaan met een contractuele koppeling van arbeid en huur om huurbescherming te omzeilen. Alleen in uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld bij aantoonbare tijdelijke aard van de huur, kan hiervan worden afgeweken. De feitelijke situatie en het beschermingsdoel van de wet zijn leidend. Dit biedt arbeidsmigranten een belangrijk juridisch vangnet tegen misbruik en plotselinge huisuitzetting.

Heeft u vragen over huurbescherming of andere vastgoedgerelateerde kwesties? Neem gerust contact op met onze sectie Vastgoedrecht voor deskundig advies.