Aansprakelijkheid van makelaars en taxateurs: juridische kaders en praktijkrichtlijnen

Makelaars en taxateurs spelen een essentiële rol bij vastgoedtransacties. Maar wat als een taxatie of advies achteraf onjuist blijkt te zijn?
In deze blog bespreken we de juridische kaders, de rechtspraak en de belangrijkste beroepsnormen rond de aansprakelijkheid van makelaars en taxateurs.

Juridisch kader: zorgplicht en aansprakelijkheid

De relatie tussen opdrachtgever en makelaar of taxateur is doorgaans een overeenkomst van opdracht. Op grond van artikel 7:401 BW geldt dat de opdrachtnemer de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen.
De makelaar wordt beoordeeld op basis van de zorgvuldigheid en deskundigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht onder vergelijkbare omstandigheden. Dit betekent dat de (verkoop)makelaar het belang van zijn opdrachtgever voorop moet stellen, maar ook zorgvuldig moet zijn richting derden, zoals kopers. Aansprakelijkheid ontstaat pas als de makelaar duidelijk buiten deze maatstaf treedt, bijvoorbeeld door het verstrekken van onjuiste informatie of het nalaten van essentiële waarschuwingen. De beoordeling is altijd afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval (ECLI:NL:RBNHO:2023:3752; ECLI:NL:HR:2018:1176; ECLI:NL:RBNNE:2022:4751).

Ook de taxateur moet handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. De taxateur wordt geacht binnen de gebruikelijke marges van de branche te blijven en zorgvuldig onderzoek te doen naar relevante gegevens. Niet ieder verschil in waardering van een pand leidt tot aansprakelijkheid; pas bij evidente afwijkingen, onjuiste methodes of het negeren van relevante informatie kan sprake zijn van een beroepsfout. De taxateur moet zijn rapport deugdelijk onderbouwen en objectief tot stand brengen (ECLI:NL:PHR:2024:199; ECLI:NL:RBGEL:2022:7591).

De rechter vergelijkt het handelen van de betrokken makelaar of taxateur dus met wat ‘normaal’ is binnen de beroepsgroep, en houdt rekening met marges die in de branche gebruikelijk zijn. Alleen bij een duidelijke schending van de beroepsnorm volgt aansprakelijkheid (ECLI:NL:PHR:2024:199).

Klachtplicht

De opdrachtgever moet binnen bekwame tijd na ontdekking van een fout klagen bij de makelaar of taxateur, op straffe van verval van het recht op schadevergoeding ingevolge artikel 6:89 BW. De rechtspraak past deze klachtplicht strikt toe, wat betekent dat een te late klacht het recht op schadevergoeding kan laten vervallen.

Richtlijnen en beroepsnormen

Taxateurs moeten werken volgens de richtlijnen van het NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), die eisen stellen aan objectiviteit, transparantie en onderbouwing.

Makelaars zijn vaak aangesloten bij brancheorganisaties als NVM, VBO of VastgoedPRO, die eigen gedragsregels hanteren. Onafhankelijkheid, deskundigheid en het vermijden van belangenverstrengeling zijn kernwaarden.

Jurisprudentie

 

Hieronder volgt een samenvatting van relevante jurisprudentie over de aansprakelijkheid van taxateurs.

 

– Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 20 december 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:10339

In het arrest ECLI:NL:GHARL:2016:10339 oordeelt het hof over de aansprakelijkheid van een taxateur en diens werkgever wegens een vermeend onjuiste, te hoge taxatie van een woning, die leidde tot het verstrekken van een hypotheek met een restschuld na executie. Het hof bevestigt dat een taxateur bij het opstellen van een taxatierapport de zorgvuldigheid moet betrachten van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot, en dat deze zorgvuldigheid ook geldt jegens de hypotheekverstrekker. Een (substantieel) verschil tussen de getaxeerde waarde en de latere verkoopopbrengst is op zichzelf echter nog geen bewijs van een beroepsfout; het verschil wordt pas doorslaggevend als daar geen (niet-voorziene) omstandigheden buiten de taxatie om aan ten grondslag liggen.

Het hof achtte aanvullend deskundigenonderzoek noodzakelijk om te beoordelen of de taxateur in dit specifieke geval daadwerkelijk een beroepsfout heeft gemaakt. Daarbij geldt dat de bewijslast voor het bestaan van een beroepsfout bij de partij ligt die zich daarop beroept. Het arrest verduidelijkt daarmee de norm voor beroepsaansprakelijkheid van taxateurs en de rol van objectieve omstandigheden bij de beoordeling van een afwijkende taxatiewaarde (ECLI:NL:GHARL:2016:10339, r.o. 5.10-5.13).

 

– Rechtbank Gelderland 9 februari 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:7591

In deze zaak (ECLI:NL:RBGEL:2022:7591) draait het om de vraag of een taxateur en diens vennootschap aansprakelijk zijn voor een vermeende beroepsfout bij de voortaxatie van een gebouwencomplex, wat tot onderverzekering leidde na een brand. De rechtbank oordeelt dat de vennootschap de contractspartij was, maar dat de taxateur ook persoonlijk hoofdelijk aansprakelijk kan zijn indien hij niet de zorgvuldigheid betrachtte die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. Het beroep op een aansprakelijkheidsbeperking in de algemene voorwaarden wordt verworpen, omdat deze voorwaarden niet tijdig en op de juiste wijze zijn overeengekomen. Ook het beroep op de klachtplicht faalt, omdat niet is aangetoond dat de VVE eerder van de fout op de hoogte had moeten zijn.

De rechtbank acht het noodzakelijk om een deskundigenbericht in te winnen over de vraag of daadwerkelijk sprake is van een beroepsfout. Tot die tijd wordt iedere verdere beslissing aangehouden. Dit vonnis bevestigt dat een taxateur naast zijn vennootschap persoonlijk aansprakelijk kan zijn voor beroepsfouten, mits niet met voldoende zorgvuldigheid is gehandeld, en benadrukt het belang van correcte overeenstemming over algemene voorwaarden en tijdig klagen bij gebreken.

 

– Rechtbank Noord-Nederland 8 oktober 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:4868

De Rechtbank Noord-Nederland oordeelt in ECLI:NL:RBNNE:2014:4868 dat een taxateur jegens een financierende bank aansprakelijk kan zijn voor een ondeugdelijke taxatie, ook als de bank niet de directe opdrachtgever was. De rechtbank stelt vast dat de taxateur niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, nu de getaxeerde waarde van het object ver boven de aanvaardbare bandbreedte lag. Hierdoor is sprake van een toerekenbare onrechtmatige daad jegens de bank.

De rechtbank beperkt de schadevergoedingsplicht van de taxateur wel, omdat sprake is van eigen schuld aan de zijde van de bank: de bank had op basis van de beschikbare gegevens nader onderzoek moeten doen naar de kredietaanvraag. Daarom wordt de vergoedingsplicht van de taxateur met 50% verminderd. De rechtbank wijst uiteindelijk een deel van de schade toe, evenals de kosten van hertaxaties, en compenseert de proceskosten.

 

– Rechtbank Noord-Holland 1 december 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:11525

In het vonnis van de Rechtbank Noord-Holland van 1 december 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:11525) is geoordeeld dat een taxateur aansprakelijk is voor een te lage taxatie van een monumentaal bedrijfspand. De rechtbank stelde vast dat het verschil tussen de getaxeerde waarde in 2014 en de werkelijke herbouwwaarde na brand in 2019 zodanig groot was (ruim 50% afwijking) dat dit niet binnen de aanvaardbare bandbreedte viel. Omdat er geen andere plausibele verklaring voor het verschil was en de taxateur onvoldoende inzicht gaf in de totstandkoming van de taxatie, werd geconcludeerd dat sprake was van een beroepsfout.

De rechtbank verklaarde voor recht dat de taxateur toerekenbaar tekort was geschoten en veroordeelde hem tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat. Dit vonnis bevestigt dat een taxateur zorgvuldig moet handelen en binnen redelijke grenzen verantwoordelijk is voor een juiste waardering; grove afwijkingen zonder goede verklaring leiden tot aansprakelijkheid voor de daaruit voortvloeiende schade.

 

Hieronder volgt een samenvatting van relevante jurisprudentie over de aansprakelijkheid van makelaars.

 

– Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176

De Hoge Raad oordeelt in ECLI:NL:HR:2018:1176 dat een verkopend NVM-makelaar onrechtmatig handelt jegens een koper als hij in de verkoopinformatie een woonoppervlakte vermeldt die niet volgens de verplichte NVM-meetinstructie (NEN 2580) is gemeten en die afwijkt van het netto woonoppervlak, tenzij uitdrukkelijk blijkt dat een andere meetmethode is gebruikt of de koper aanleiding had om aan de juistheid te twijfelen. Kopers mogen in beginsel vertrouwen op de juistheid van de door NVM-makelaars vermelde woonoppervlakte; een standaarddisclaimer (“aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend”) is onvoldoende om dit vertrouwen te doorbreken. De stelplicht en bewijslast voor omstandigheden die dit vertrouwen ondergraven, rusten op de makelaar.

De klachtplicht van artikel 6:89 BW is volgens de Hoge Raad niet van toepassing op een vordering uit onrechtmatige daad tegen de makelaar wegens onjuiste informatie in de verkoopbrochure. De makelaar kan zich evenmin beroepen op een exoneratieclausule uit de koopovereenkomst tussen koper en verkoper. Dit arrest bevestigt de hoge zorgvuldigheidsnorm voor makelaars bij het informeren van kopers over essentiële eigenschappen van een woning, zoals het woonoppervlak.

 

– Hoge Raad 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162

De Hoge Raad oordeelde in ECLI:NL:HR:2012:BV6162 dat de vraag of een makelaar zelfstandig moet controleren of van derden ontvangen gegevens (zoals oppervlakte van een pand) juist zijn voordat hij deze aan potentiële kopers verstrekt, afhangt van de omstandigheden van het geval. Er bestaat dus geen algemene verplichting tot eigen controle; relevante omstandigheden zijn onder meer de herkomst van de gegevens, eventuele voorbehouden/exoneraties, en het gedrag van partijen. Ook als de makelaar niet in een contractuele verhouding tot de koper staat, kan hij toch aansprakelijk zijn voor onjuiste informatie.

Verder geldt dat een beroep op een exoneratieclausule door de makelaar niet zonder meer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is; alle omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen, zoals de mate van verwijtbaarheid, wijze van kenbaarmaking en het gedrag van de koper. Het hof had deze belangenafweging onvoldoende gemotiveerd, zodat de zaak werd terugverwezen voor verdere beoordeling.

 

– Rechtbank Oost-Brabant 26 mei 2021, ECLI:NL:RBOBR:2021:3400

In het vonnis van de Rechtbank Oost-Brabant van 26 mei 2021 (ECLI:NL:RBOBR:2021:3400) werd geoordeeld dat een makelaar aansprakelijk is voor schade als gevolg van een onjuist opgestelde huurovereenkomst bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. De makelaar had nagelaten de huurovereenkomst te voorzien van de vereiste gegevens over de vergunning en het tijdvak, waardoor de huurders aanspraak konden maken op huurbescherming. Dit kwalificeert als een beroepsfout: de makelaar heeft niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht (art. 7:401 BW). De schade die hieruit voortvloeide, waaronder kosten van een kort geding en het niet ontvangen van de waarborgsom, werd grotendeels toegewezen.

Deze uitspraak bevestigt dat een makelaar zorgvuldig moet toezien op de formele vereisten bij verhuur en aansprakelijk is voor schade bij nalatigheid.

Conclusie

Makelaars en taxateurs zijn aansprakelijk voor schade indien zij de zorgplicht schenden door niet te handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot, en deze beroepsfout leidt tot schade. De rechter toetst streng: alleen bij evidente, verwijtbare fouten buiten de professionele bandbreedte volgt aansprakelijkheid.

De opdrachtgever moet bovendien tijdig klagen en het causaal verband (het verband tussen de fout en de schade die daardoor is ontstaan) aantonen. De richtlijnen van NRVT en brancheorganisaties zijn richtinggevend voor de invulling van de zorgplicht.

In de praktijk zal aansprakelijkheid dus alleen bij duidelijke en ernstige beroepsfouten worden aangenomen.

Heeft u vragen over de aansprakelijkheid van een makelaar of taxateur of andere vastgoedgerelateerde kwesties? Neem gerust contact op met onze sectie Vastgoedrecht voor deskundig advies.